Instituto de Valoraciones Inmobiliarias
Las normativas municipales, comunitarias y estatales establecen unas medidas mínimas expresadas en distintos términos, como son los siguientes:
Disponer de unas dimensiones y superficies mínimas es realmente conveniente para que no se cometan atropellos inmobiliarios sin control y para advertir a los proyectistas de que no todo vale. El problema surge cuando las tomamos como las adecuadas porque en muchos casos, aun siendo legales, no son nada razonables. Por ejemplo, tomando los datos a que antes aludíamos, para que un dormitorio sea considerado doble, y cumpla con la normativa, nos bastaría con que midiera 8 m2 o, lo que es lo mismo, 2,20 x 3,60 m. Pero ¿dónde metemos la cama de 1,35 x 2 m? Si apoyamos el cabezal en la pared de 2,20, nos quedaría a cada lado un paso de 40 cm y, si la apoyamos en la pared de 3,60 m, habría que pasar de un lado a otro de la cama a través de un minúsculo paso de 20 cm, por el que apenas entrarán las piernas.
Al igual que en los hoteles, creo que en un futuro cercano debemos desechar en las viviendas el concepto de dormitorio sencillo. Un dormitorio debe servir para que duerman siempre una o dos personas en una cama suficientemente grande; al menos, de 1,35 m de ancho por 2 m de largo.
En una ocasión, de viaje en las paradisíacas Islas Baleares, la habitación que nos asignaron en cierto hotel contaba con un “baño doble”, seguramente legal en el momento de su construcción pero, como fácilmente se podía comprobar, era necesario que saliera una de las dos “sardinas” que estaban en su interior si se pretendía cerrar la puerta.
Los baños y los dormitorios siempre deben dar un cómodo acceso y servicio a dos personas.
Lo dicho: no podemos conformarnos con dispones de habitaciones de dimensiones o superficies mínimas; éstas han de ser razonables. Y no sólo debido al uso que vayamos a dar a la vivienda en un momento determinado, sino en previsión del que podamos tener necesidad de darle en el futuro. A lo largo de las páginas siguientes aplicaremos este criterio a las estancias más comunes de una vivienda.
En una vivienda el vestíbulo de entrada es necesario aunque carezca de cualquier separación real del resto de estancias y sólo se trate de un espacio anterior diferenciado de algún modo. Permite recibir a cualquier persona sin necesidad de que pase más allá de lo que nos interesa y sirve también para depositar objetos que solemos utilizar habitualmente al entrar en casa o al salir de ella, como llaves, paraguas, una chaqueta, etc.
El vestíbulo no debe ser muy grande, para no restar superficie a la vivienda. Pero, al menos, es razonable que cuente con unas dimensiones de 1,5 x 1,5 m ó de 2 x 2 m.
La Real Academia Española define en su Diccionario al pasillo como “Pieza de paso, larga y angosta, de cualquier edificio.” Efectivamente, en muchas ocasiones la definición es de lo más acertada.
El pasillo es una pieza necesaria en algunos tipos de vivienda, principalmente cuando ésta dispone de tres dormitorios o más, pero es del todo inútil como espacio habitable. Debe tener, al menos, una anchura mínima de 90 cm para permitir una cómoda circulación.
Lo que ocurre es que, una vez amueblada la vivienda, se generan una gran cantidad de pasos. Por ejemplo: entre la cama y el armario, entre las sillas del comedor y el sofá o entre el mobiliario de la cocina y la pared. Estos pasos han de tener la anchura suficiente para que podamos caminar libremente por la vivienda sin tener que adoptar posturas dignas de un “contorsionista”. Adoptaremos como dimensión mínima razonable la de 80 cm; con la excepción de aquellos lugares donde la circulación debe ser doble, como en la cocina, en cuyo caso será, al menos, de 1,50 m.
Se trata, sin duda, de la pieza más importante de la vivienda, tanto si nos referimos a la vida familiar como a la acogida de las visitas.
En realidad, conviene diferenciar claramente los dos términos, salón y comedor, y su contenido. Mientras en el primero nos dedicamos principalmente a descansar, charlar, escuchar música o ver la televisión, para lo que necesitamos sillones o sofás, en el segundo, destinado normalmente a las comidas en familia, se requiere una mesa y las sillas necesarias.
El salón debe disponer de espacio suficiente para colocar los elementos de asiento o reposo para cada uno de los habitantes de la vivienda, es decir, normalmente 4 personas en una vivienda de 2 dormitorios, 6 personas en una vivienda de 3 dormitorios, etc. Si bien existen sofás y sillones de todos los tamaños (cada vez más pequeños y adaptados a las minúsculas viviendas nuevas que nos venden), adoptamos para el salón como superficie mínima razonable la de 3 x 3 m ó 3,5 x 2,5 m para una vivienda de 2 dormitorios y de 4 x 3,5 m ó de 4,5 x 3 m para una vivienda de 3 dormitorios.
En el espacio destinado a comedor necesitamos una mesa cuya superficie sea suficiente para las personas que habitan en la vivienda, más dos posibles invitados. Así, normalmente se precisa una mesa para 6 personas en una vivienda de 2 dormitorios y de 8 personas en una vivienda de 3 dormitorios. Lo que viene a dar aproximadamente una superficie mínima razonable de 3,50 x 2,50 m ó de 3 x 3 m en el primero de los casos y de 4,20 x 2,50 ó de 3,50 x 3,50 m para el segundo.
En las figuras se muestran dos distribuciones de salón-comedor para viviendas de 2 y 3 dormitorios respectivamente. Ambas cumplen con los criterios que hemos propuesto anteriormente.
Como se puede observar en estas figuras, las dos distribuciones representadas disponen de pasos mínimos de 80 cm, tanto a la entrada de la estancia como en su interior, para permitir una cómoda circulación de las personas.
En conclusión, podemos establecer los siguientes valores para la superficie mínima razonable del salón-comedor en función del número de dormitorios:
Aunque dentro del concepto de espacio habitable que luego desarrollaremos, esta pieza no juega un papel fundamental, pienso que, especialmente para los que nos gusta cocinar, no admite ajustes ni disminuciones.
Necesitamos espacio suficiente para movernos en su interior; por lo que, al menos, se precisa un paso de 1,50 m para poder circular en ambos sentidos.
Como es lógico, se requiere el espacio necesario para la colocación de los electrodomésticos, como el lavavajillas e incluso la lavadora y la secadora, si no se dispone de espacio para ellas en la galería.
No es posible dar una longitud mínima exacta para la encimera pero, teniendo en cuenta el espacio ocupado por los electrodomésticos y la necesidad de muebles bajos y altos de almacenamiento, es de desear que cuente, al menos, con 3 ó 4 m lineales. Estos deben ser suficientes para colocar los fogones o la placa y un fregadero doble o mixto (no sencillo), así como para mantener, manipular y preparar los alimentos.
En conclusión, podemos establecer para la cocina unas dimensiones mínimas razonables de 4 m de largo por 2,25 m de ancho o de 3 x 3 m, lo que equivale a una superficie mínima de unos 9 m2.
Una vez desechado el concepto de dormitorio sencillo y aceptado el hecho de que al dormitorio no sólo se va a dormir, aunque pretendan convencernos de lo contrario, necesitamos espacio suficiente para colocar una cama doble (1,35 m de anchura), un armario de 1,50 m de largo y para poder disponer, al menos, de un pequeño escritorio.
El espacio dedicado a la cama, incluidas las mesillas y el paso de 80 cm en tres de sus lados, nos da unas medidas mínimas razonables de 2,95 x 2,80 m para el dormitorio.
El espacio disponible para el armario antes indicado es 1,50 x 0,60 m y el mínimo espacio donde conseguiremos distribuir un escritorio y una silla será 0,80 ó 1 x 1,20 m.
A continuación, en las tres figuras 9, 10 y 11 pueden verse distintas distribuciones posibles para un dormitorio, todas ellas de acuerdo con las dimensiones antes indicadas como necesarias para una razonable habitabilidad.
La figura 12 muestra cómo, en ciertas viviendas, basta con introducir un sencillo quiebro entre dos dormitorios contiguos para que sea posible contar en cada uno de ellos con un espacio de lectura, estudio o juego.
A la vista de todos los ejemplos de distribuciones antes expuestos, se deduce claramente que no es necesario que un dormitorio tenga 25 m2 para que llegue a cumplir con unos requisitos mínimos razonables. Es suficiente que disponga sólo de unos 11 m2, que su forma sea aproximadamente cuadrada, y que ninguno de sus lados sea menor de 3 m. Con estas mínimas condiciones conseguimos disponer de un dormitorio flexible en términos de amueblamiento que, como es lógico, evoluciona bien con el tiempo. Las figuras 13 y 14 nos ayudarán a comprender la importancia de esta flexibilidad con el transcurso del tiempo.
La figura 13 muestra un dormitorio de 4,50 x 2,20 m cuya superficie útil mide 9,90 m2. Es previsible una mala evolución de este dormitorio con el tiempo. En efecto, aunque es útil para el bebé y el niño, no constituye una opción válida para un adolescente o un adulto, ya que no cabe una cama doble y no hay espacio para unos pasos mínimos razonables.
A diferencia del dormitorio anterior, en la figura 14 se observa un dormitorio de 3,68 x 2,95 m, con una superficie útil de 10,90 m2,que evoluciona bien con el tiempo, como se comprende fácilmente.
Se trata con seguridad de la pieza mejor tratada con el paso de los años, gracias a la eficacia normativa que especifica claramente un espacio mínimo para cada uno de los sanitarios, aunque se hayan reducido las dimensiones de éstos de forma considerable.
El cuarto de baño debe disponer de espacio suficiente para dos personas en su interior y en él es preciso contar con bañera o ducha amplia (también para dos personas), lavabo doble, váter y bidé.
Se ha venido adoptando como anchura mínima del baño 1,70 m, teniendo en cuenta las dimensiones de la bañera; pero será más conveniente que en el futuro se disponga de 2 m o más de anchura, ya que las bañeras, e incluso las duchas, deberán tener mayor tamaño pensando en las generaciones futuras.
La longitud del cuarto de baño debe ser la necesaria para que todos los sanitarios tengan fácil acceso, tanto para los jóvenes como para las personas mayores, contando para ello con los pasos intermedios adecuados. Por tanto, para un baño con bañera o ducha, por lo general, es suficiente una longitud comprendida entre 2,50 y 2,80 m.
En conclusión, la superficie mínima razonable para el cuarto de baño puede estimarse en unos 5 m2.
Esta pieza es necesaria para la colocación de elementos obligatoriamente exteriores, como es el caso de la conexión de gas, y para la ubicación, si la galería está acristalada, de algunos electrodomésticos como lavadora, lavavajillas, secadora, etc. En principio, debe tener unas dimensiones reducidas, pero razonablemente suficientes para asegurar el acceso y la manipulación cómoda de los elementos antes citados.
Para la galería de una vivienda de 2 ó 3 dormitorios, una superficie de 2 m2 será suficiente para la correcta colocación y manipulación de los elementos y los electrodomésticos antes indicados.
La terraza es de gran utilidad principalmente en las zonas que gozan de un clima suave en los meses de primavera y verano, convirtiéndola incluso en una sala más de la vivienda con distintos usos posibles; por ejemplo, como sala de estar o comedor. Para ello ha de tener, al menos, 2,50 m de anchura; con objeto de que sea posible colocar una mesa y algunas sillas (6 u 8 según la tipología de la vivienda).
